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従来日本では、ハウスメーカーや工務店(元請会社)と住宅の建築契約をする一括発注方式が主流でした。(図1)施主(発注者)側は工事代金を査定後元請会社に払い込みますが、多くの場合、見積書の各項目の金額は、元請会社によって通常の利益以外にある程度のマージン(元請会社のリスク軽減などのため、その他諸経費などの名目で見積に記載されることが多い)が乗せられています。この方式では、一体本当のところ各専門工事会社に元請会社からいくら払われているかわかりません。つまりコストに対する各専門工事会社のパフォーマンスが低下するということになります。

そこで近年、注目されはじめたのがこのCM(コンストラクションマネジメント)方式です。CM方式にも様々な形式があります。弊社がご提案させて頂くのは、発注者が直接交渉し電気・内装・水道工事といった各専門工事会社と直接契約を結び工事発注する形式です。(図2)

複数の専門工事会社に見積を取り、比較、検討しながら価格や仕様を決定していくので、競争原理が働き、コストの透明化、適正化が実現します。もちろん、一般の方が業者の選定を行うのは無理なので、弊社が発注者の代理人(CMR=コンストラクション・マネージャー)となり、発注者の立場に立っていかにより良い品質でコストダウンできるかを考え、各専門工事会社を選定し交渉します。

具体的な例として、木工事業者の見積を例に取ります。(図3)見積を見た段階でどの業者に依頼すれば一番安くあがるのか、がわかる様に各項目別に見積を取り、金額を比較します。もちろん安ければいいというものではありません。“どうしてその金額になるのか、内容は確かなのか”と各工事業者との打ち合わせも欠かせません。

同様の選定は水道、建具、内装など幅広く続きます。こうした中で自然に各業者間で競争原理が生まれコストが適正化になります。今まで不透明だった専門工事費が明確となり精度も向上します。

また、各専門工事会社に見積を取る段階で従前の元請会社にも詳細な内容の見積を取り、内容が確かでCM方式よりも、従来の一括発注方式で工事発注をした方が良いと判断した場合には、従前の元請会社に工事を依頼する場合もあります。

少々ややこしくなりましたが、弊社は大手ゼネコン会社をはじめ数多くの専門工事会社と交渉しながら、施主様により良い品質をより安くご提供し、心より喜んで頂けるように、日々、最高の家づくり、店舗づくりに向け、取り組んでおります。

さらに詳しく知りたいと思われたお客様はどうぞ弊社までお問合せ下さい。